Huurachterstand: wanneer mag u ontruimen?

Huurachterstand is voor verhuurders een van de meest voorkomende problemen. Wanneer een huurder niet betaalt, wilt u als verhuurder snel actie ondernemen. Maar ontruiming is een ingrijpende maatregel met strikte wettelijke vereisten. In dit artikel leest u wanneer u mag ontruimen en welke stappen u moet volgen.

Wanneer mag u ontruimen bij huurachterstand?

Ontruiming bij huurachterstand mag alleen als aan strikte voorwaarden is voldaan. De belangrijkste voorwaarden zijn:

1. Er moet sprake zijn van substantiële achterstand

De huurachterstand moet minimaal één maand huur bedragen. Bovendien moet de huurder langer dan 3 maanden in achterstand zijn met betaling.

2. Er moet een ingebrekestelling zijn verstuurd

Voordat u kunt ontruimen, moet u de huurder schriftelijk in gebreke hebben gesteld. In deze ingebrekestelling moet staan:

• Het bedrag dat achterstallig is
• Een termijn om alsnog te betalen (meestal 14 dagen)
• De mededeling dat bij niet-betaling ontbinding en ontruiming volgt
• Het verzoek om binnen de termijn te betalen

3. De termijn uit de ingebrekestelling moet zijn verstreken

U mag pas ontruimen nadat de huurder binnen de gestelde termijn niet heeft betaald. Deze termijn moet redelijk zijn, meestal minimaal 14 dagen.

4. Er moet een ontbindingsvonniss zijn verkregen

Ontruiming kan alleen plaatsvinden na een rechterlijk vonnis. U moet eerst een procedure starten bij de kantonrechter om de huurovereenkomst te ontbinden. Pas na een vonnis tot ontbinding mag u de ontruiming aanvragen.

Het ontruimingsproces stap voor stap

Stap 1: Ingebrekestelling

Stuur een schriftelijke ingebrekestelling met betalingstermijn. Houd rekening met een termijn van minimaal 14 dagen.

Stap 2: Ontbindingsprocedure

Als de huurder niet betaalt binnen de termijn, start u een procedure bij de kantonrechter. U vraagt om ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie.

Belangrijk: Tijdens deze procedure moet u kunnen aantonen dat:

• Er sprake is van substantiële achterstand
• De ingebrekestelling correct is verstuurd
• De termijn is verstreken zonder betaling

Stap 3: Ontruimingsverzoek

Na het vonnis tot ontbinding vraagt u om een ontruimingsbevel. De rechter geeft dit alleen als de huurder weigert te vertrekken.

Stap 4: Uitvoering ontruiming

De ontruiming wordt uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder. Dit gebeurt op een door de rechter vastgestelde datum. De huurder krijgt hiervan tijdig bericht.

Bijzondere situaties

Sociale huurwoningen

Bij sociale huurwoningen gelden extra beschermingen voor de huurder. De rechter zal een ontbinding alleen toestaan na zorgvuldige afweging en als alle mogelijkheden tot betaling zijn benut.

Huurder met betalingsachterstand door bijstand

Als de huurder bijstand ontvangt, kan de gemeente mogelijk de huur direct aan u betalen. Overleg hiervoor met de sociale dienst.

Corona-achterstand

Voor huurachterstanden die zijn ontstaan tijdens de coronacrisis gelden mogelijk andere regels. Vraag hierover advies aan een jurist.

Alternatieven voor ontruiming

Ontruiming is een laatste redmiddel. Voordat u deze stap neemt, overweeg:

• Onderhandeling: Bespreek een betalingsregeling met de huurder
• Beslaglegging: Laat beslag leggen op loon of bankrekening van huurder
• Bemiddeling: Laat een bemiddelaar tussen u en de huurder treden
• Verrekening met borg: Verreken achterstand met de betaalde borg

Kosten van ontruiming

Een ontruimingsprocedure kost tijd en geld. Kostenposten zijn:

• Kosten van de ingebrekestelling
• Advocaatkosten voor de procedure
• Griffierechten
• Kosten van de gerechtsdeurwaarder
• Eventuele opslagkosten voor achtergelaten spullen

Deze kosten kunnen op de huurder worden verhaald, maar alleen als de huurder solvabel is.

Wat u moet weten

Professionele hulp

Het ontruimingsproces is complex en vergt juridische kennis. Wij kunnen u helpen met:

• Opstellen van ingebrekestelling
• Voeren van ontbindingsprocedure
• Aanvragen van ontruimingsbevel
• Begeleiden van het hele proces
• Bepalen van beste strategie